Prefactibilidad financiera conceptual

A lo largo de los años, hemos desarrollado una metodología de análisis financiero para la evaluación de los potenciales proyectos.

La primera etapa es una sesión de trabajo donde deseamos conocer la idea del proyecto a desarrollar. No importa que tan desarrollada esté; lo que buscamos es entender el sueño que tienen.

Hacemos una investigación de gabinete donde buscamos conocer las limitantes que posee el terreno para su construcción, así como el tipo de zona en el que se encuentra según la Municipalidad respectiva (zonas G en el caso de la Municipalidad de Guatemala). Esto nos permite conocer, desde un punto de vista teórico, la cantidad máxima de metros cuadrados que pueden construirse.

Con esto, hacemos una preconfiguración arquitectónica de un posible proyecto en el terreno. Esta consiste en hacer una aproximación arquitectónica -muy rápida- de que es lo más que podría llegar a construirse en el terreno. Mas que buscar un diseño arquitectónico, buscamos establecer qué es lo que podría construirse en el terreno. Establecemos todos los niveles (pisos) posibles a desarrollarse, detallando qué ambientes podrían encontrarse en cada nivel. En base a la cantidad de unidades inmobiliarias, establecemos en base a diversos criterios (mercado, requerimiento municipales, metodología de construcción, entre otros) la cantidad de parqueos que podrían construirse en el sótano, y cuántas bodegas podrían ubicarse. Determinamos la ubicación del area permeable, así como las areas de circulación y áreas comunes y sociales posibles.

Al tener las áreas de construcción, elaboramos un antepresupuesto, donde tomamos en cuenta los posibles costos y gastos en los que se incurrirá durante el desarrollo del proyecto, desde el inicio hasta la liquidación de éste. Tomamos en cuenta aspectos tales como: diseño y planificación, estudios y gestiones necesarios, costo de construcción de sótanos, equipamiento (elevadores, planta de tratamiento, etc.) del proyecto, urbanización, construcción, acabados, gastos administrativos, financieros, legales, y todos los gastos que puedan requerirse.

Con la información anterior, establecemos:

1. Flujo de efectivo conceptual.
2. Presupuesto preliminar de ejecución del proyecto.
3. Monto de inversión requerida.
4. Costos y gastos estimados.
5. Utilidad estimada.
6. Razones financieras más relevantes, tales como: ROI (Return over Investment), % de Utilidad, Nivel de endeudamiento, TIR (Tasa Interna de Retorno).

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